요새 나오는 pf 대출문제에 관한 내용인데 공유합니다!

스누라이프 펌글

지금 상황을 엄~~~~청 러프하게 설명해 볼게요

제가 부동산 쪽 전문이 아니라서 설명이 발입니다
슈카월드처럼 깔끔한 설명도 잘 못함
부동산 하시는분들은 "아 저새끼 잘 모르는데 깝치네" 이런 생각 하실수도 있는데 너그럽게 봐주십쇼
정말 기본적인 내용을 설명을 해보려는거니 양해좀

부동산 개발이라는게 크게 나눠서 두단계로 이루어져요
브릿지론하고 본PF

브릿지론이라고 하는건 건물 올리기 전에 땅을 확보하는 과정에서 필요한 자금을 대출해주는거에요
주로 2금융권들이 참여합니다
여기에 건물을 올리면 잘 분양될거냐, 이런걸 심사해가지고
OK 돈이 될 것 같다 싶으면 토지매매 계약금하고 사업비같은걸 대출을 해 주고

부지 확보가 다 되면 1금융권에 가서 공사비나 토지잔금 이런걸 대출을 받아요
이걸 본PF라고 함

이제까지는요
이게 불패 방정식이었어요
땅이든 건물이든 무조건 가격은 오르는거고
분양하면 무조건 분양이 되는거라서

본PF는 대출 규모가 크고, 은행들이 적극적으로 참여하기 때문에 1금융권이 주가 되고
브릿지는 2금융권(캐피탈, 카드사, 저축은행, 지역농협/신협 증권사)이 주로 합니다

이게 리스크가 있는 대신 금리가 엄청 높은 대출이고요
그래서 이거가지고 금융기관들이 돈 엄청 벌었습니다
저는 비PF 부서에 있는데 PF부서가 돈 쓸어담는동안 마진 박한 기업금융 해서 뭐하냐? 이런 얘기 많이 들음 크흠...

수신, 즉 고객으로부터 예금을 받을 수 있는 기관같은 경우에는 고객으로부터 받은 예금을 빌려주는거고
그렇지 않은 캐피탈은 캐피탈채를 발행, 돈을 외부에서 빌려서 투자를 했고요
증권사같은 경우에는 유동화 전단채를 많이 발행을 해서 조달을 했어요

유동화 전단채가 뭐냐면, 브릿지론이라고 하는건 금융기관이 땅을 파겠다는 시행사한테 돈을 빌려주는건데
시행사한테 돈을 빌려준, 이 대출채권을 유동화(담보로 잡고 돈을 빌리는) 하는겁니다

근데 땅 파는 시행사를 뭘 믿고 유동화를 하겠나요
그래서 증권사가 여기에 "매입확약"이라는걸 겁니다
매입확약은 "무슨 일이 일어나면 우리가 책임 질게!" 라는 약속입니다
무슨 일이 있으면 증권사가 책임질거니까, 이 유동화증권은 증권사의 신용등급에 따라 결정이 되요
증권사의 신용등급이, 은행만큼은 아니더라도 꽤 높은 편이죠.
그래서 유동화증권을 발행하면 금리가 엄청 쌉니다

증권사는 이제까지 시행사에게 빌려준 돈의 이자수익에서, 유동화증권을 발행한 비용을 뺀 차익을 냠냠했었고
부동산 부서는 매년 높은 실적을 찍으며 성과급 파티를 열었습니다
이건 증권사 뿐만 아니라 캐피탈, 보험사, 저축은행.... 모든 금융권이 해피한 시간을 보냈죠

2022년... 문제가 생기기 시작해요
금리가 오르고 부동산 가격이 하락하기 시작한겁니다

결국 부동산 PF를 상환을 하기 위해서는 뭐가 되어야 되나?
건물이 무사히 올라가야 되겠고요
그 건물이 잘 팔려야 되겠습니다

근데 금리가 오르고 원자재 가격이 올라서 건물 올라가는데 들이는 비용은 높아지고
높아진 비용을 소비가에게 전가시켜서 분양하기 어려워 진겁니다

금리 하락기에는, 채권에 투자해봐야 쥐꼬리만큼의 이자밖에 못받으니까
수익성 방어 차원에서 부동산PF는 매우 똘똘한 효자상품이었는데
이제는 천덕꾸러기가 된거임

부동산 PF가 망가지기 시작하니까 뭐가 망가지냐?
브릿지론이 망가지기 시작해요
브릿지론이라고 하는건 본PF 들어가기 전에 잠깐 고금리 대출을 쓰는거고
본PF 대출이 1금융권에서 나오면 상환을 하는건데
본PF 대출이 안나오기 시작한거임

본PF는 시공사가 건물만 올리면, 분양이 안된 공실 건물이라도 남는데
브릿지론은 본PF로 넘어가지 않으면 건물이고 뭐고 아무것도 안올라간 토지수익권만 있는겁니다

그 브릿지론이 만기가 왔는데 어떻게 되었다?
상환이 안된다
본PF로 안넘어가니까

그렇다고 담보 처분할 수도 없음
그거 처분하고 경매 때려봐야 원금을 못건지니까
어쩔 수 없이 브릿지론 대출해준 대주들은 대출을 연장해줍니다
언젠가 부동산 시장이 풀려서 본PF가 일어날 때까지 존버를 해야될 상황에 온거에요

그런데
문제는 금융기관들이 그 돈을 어디서 조달을 했냐?
차입으로 조달했단 말이죠
캐피탈들은 캐피탈채로 조달했단 말입니다
보통 금융회사들은 만기 매칭을 하는데
2년짜리 대출을 나가면, 2년짜리 채권을 발행해서 만기를 일치시켜요
그러면 2년짜리 대출이 상환되는 타이밍에, 본인들이 빌린 2년짜리 채권도 상환시키면 되니까

근데 브릿지론에서 상환이 안되기 시작합니다

처음에 캐피탈들이 어떻게 대응을 했냐? 2022년 초쯤입니다
신규 대출을 줄이고, 기업대출을 되도록 상환 받는쪽으로 유도했습니다
자기들 돈은 갚아야겠고 부동산대출에서 돈이 안들어오니까
돈 갚을 애들은 갚으라 하고, 신규 대출을 줄여서 돈 씀씀이를 줄이자, 이렇게 나온겁니다

캐피탈에서 돈을 빌리던 사기업들은 "에이 캐피탈이 돈 안빌려주네... 뭐 다른데서 빌리면 되지" 이정도로 생각했을겁니다

그런데 가면 갈수록 부동산대출의 회수가 안됩니다
회수가 안된다고 경매를 칠 수도 없어요
무조건 존버 해야됩니다
부동산 대출에서 돈 안들어옵니다
그러면 어떻게 해야 되나? 캐피탈들이 채권을 발행하고 억지로라도 차환을 해야 됩니다

작년만 하더라도, 캐피탈들은 시장의 넘치는 자금 수요에 초저금리로 돈을 빌렸습니다
A급이 아닌 BBB급 애들도, 물론 이건 하이일드펀드라는 특수 수요가 일부 있었던 영향이 있지만
(주 : 하이일드펀드라고 하는건 BBB+이하 등급 채권을 투자하면 공모주 배정에서 인센티브를 주는 제도를 활용한 공모주 투자펀드, 이로 인해 BBB+급 이하 캐피탈채의 인기가 매우 높았음)

BBB+급 캐피탈이 2%대에 채권을 찍는, 정말 말도 안되는 시장이 형성되었었죠
2%에 조달해놓고 부동산 PF로 7% 8% 9% 수익을 먹었으니 얼마나 돈을 잘 벌었겠습니까?

그런데 시장은 완전 바뀌었죠

부동산 대출에서 돈은 안들어오고, 과거에 찍었던 채권은 갚아야되니
무조건 돈을 다른데서 빌려서 돌려막기를 하지 않으면 과거에 찍었던 채권을 돌려막기할 수가 없게 된 것입니다

최근 기준 K캐피탈 금리가 8.5% 찍었습니다. 1년도 안되서 금리가 6% 급등했고요

증권사는 문제가 더 심각해요
왜냐면 증권사는 이익을 극대화하기 위해
부동산PF나 브릿지론에 빌려줄 현금을 ABSTB(전자단기사채)로 조달을 많이 했습니다
ABSTB의 만기는 3달임.
왜 만기 3달짜리로 돌렸냐? 3달짜리가 금리가 싸니까...
증권사가 참여하는 PF 후순위대출은 금리 8%에 수수료 10% 수준이 많은데 (수수료 : 대출나갈 때 지급하는 선이자같은 것)
실질 금리는 12~13% 수준인게 많았습니다
ABSTB로 조달을 하면 금리는 2~3%면 충분했습니다
10%의 수익을 먹으면서 성과급 잔치

하지만 뭐다? 위기가 왔다...

난리가 났죠 3개월마다 도래하는 만기를 막아야 되는 상황이 왔습니다
기존에는 그래도, 외부 투자자가 증권사 신용을 믿고 투자를 해 줬습니다
금리가 오르니까, 증권사가 본인들도 금리를 꾸역꾸역 올려서 차환을 했습니다

여기에 큰 사건이 터집니다

강원도가 보증하는 ABSTB를 강원도가 상환을 거부하고, SPC를 법정관리로 넣어버립니다
원래는 9월 29일에 강원도가 상환을 했어야 했죠
물론 지금 강원도가 연내에 상환하니 마니 이야기를 하긴 하는데....

금융에서의 신뢰가 깨져버린겁니다

언젠가는 돈을 받겠지만
언제 받을 수 있을지 모르게 되어버린거죠

그래서 시장에 공포가 확산합니다
지자체가 약속을 이행 안하는데, 다른 애들이라고 믿을 수 있겠느냐
당장에 다른 지자체가 발행한 PF Loan들이 시장의 외면을 받기 시작합니다
10월 12일에 차환이 진행된 비아이티리치제일차... 이건 천안시가 보증을 선 프로젝트인데
시장에서는 "강원도도 약속을 어기는데 천안시는 약속을 지키겠어?" 하면서 투심이 싸늘하게 식습니다
결국 천안시가 보증을 했고 등급은 최고등급이 A1임에도 불구하고 마땅한 투자자가 나오지 않았습니다

지자체를 못믿겠는데
돈에 환장한 증권사는 시장이 믿겠습니까?
이 ABSTB에 대한 불신은 정말 빠르게 확산합니다

결국, 아무리 우량한 신용등급을 보유한 증권사라도
아무도 "신뢰"를 안해주기 때문에
최근에 이 ABSTB를 증권사 자체 현금으로 매입하기 시작합니다
그럴 수밖에 없습니다.